Вещно право и недвижими имоти

Вещното право регулира правата върху вещи и недвижими имоти. Ние предлагаме консултации, изготвяне на договори и представителство при спорове в тази област.

Как можем да ви бъдем полезни?

Проверка и анализ на собствеността

Извършваме детайлна правна проверка на недвижими имоти преди покупка или сделка, включително:

  • анализ на правото на собственост
  • проверка за тежести, възбрани и ипотеки
  • установяване на висящи съдебни спорове
  • оценка на правни рискове преди сключване на сделка

съдействие при сделки с недвижими имоти

Осигуряваме пълно правно съдействие при покупко-продажба на недвижими имоти, включително:

  • участие и съдействие при преговори
  • изготвяне и преглед на предварителни договори
  • съдействие при снабдяване с необходимите документи
  • представителство пред нотариус
  • съдействие при отпускане на банков кредит

покупка на имот „на зелено“

Консултираме и съдействаме при покупка на имоти в процес на строителство, включително:

  • правен анализ на проекта и документация
  • преговори със строители и инвеститори
  • съдействие при срещи с посредници
  • защита на интересите на клиента още преди подписването на догово

консултации по зут и съсобственост

Предоставяме консултации и правно съдействие по въпроси, свързани с:

  • закона за устройство на територията (зут)
  • делби на съсобствени имоти
  • обединяване и разделяне на имоти по зут
  • договори за сервитут
  • защита на правото на собственост и владение

Как протича работата

Консултация

Консултация

Срещам се с клиента и изслушвам случая, за да разбера ситуацията.

Правен анализ

Правен анализ

Преценявам фактите и подготвям най-добрия правен подход.

Документи

Документи

Изготвям нужните документи и предприемам необходимите стъпки по случая.

Защита

Защита

Представлявам клиента и защитавам интересите му пред съд или институции.

Често задавани въпроси

Покупката на недвижим имот често е най-голямата финансова инвестиция в живота на човек. Правната проверка е Вашият „застрахователен щит“, който гарантира, че не купувате чужди проблеми заедно с новия си дом.

Ето защо тази проверка е важна:

·       Проверка на имота за тежести:

Проверката установява дали върху имота има вписани ипотеки, възбрани, искови молби, учредени права върху имота или договори за наем с дълъг срок. Ако купите имот с тежести, те остават върху него и новият собственик може да го загуби при принудително изпълнение от кредитори.

·       Проверка на историята на собствеността:

Проверява се дали продавачът е единствен собственик и дали в миналото е имало проблемни прехвърляния, които могат да доведат до оспорване на Вашата сделка.

·       Проверка на статут и предназначение:

Гарантира се, че имотът съответства на данните в кадастъра и имотния регистър и че предназначението му отговаря на Вашите нужди (напр. жилище, а не ателие или склад/офис).

·       Защита при имоти "на зелено":

При ново строителство проверката помага да се оцени надеждността на строителя и наличието на необходимите разрешителни за строеж. Често срещани случаи са покупка на зелено още преди одобряване на инвестиционни проекти, издаване на разрешение за строеж, уреждане на ел. захранването и водоснабдяването на сградата.

·       Проверка за малолетен/непълнолетен собственик на имота, което усложнява процеса по покупка на имот. В този случай, за продажба на имота се преминава през разрешение на районен съд.

·       Проверка на имуществени отношения при имот на съпрузи. Дори и в нотариалния акт да е посочен като купувач само единия съпруг, имотът става общ между двамата съпрузи, освен ако последните докажат, че имат регистриран режим на разделност или брачен договор.

При консултация целяща проверка на имота, основните документи за проверка са:

-        документ за собственост /нотариален акт, делба, договор за покупка на държавен имот/

-        удостоверение за тежести

-        Скица/Схема от АГКК

-        удостоверение за наследници (при наследствени имоти).

-        други според имота и случая.

Покупката на имот „на зелено“ е популярен избор поради по-ниските цени и възможността за избор на конкретен етаж или изложение.

Под термина „на зелено“ се има предвид придобиване на жилище, което все още е в процес на проектиране, одобрение на инвестиционни проекти или започнало строителство. Обикновено сделката се сключва чрез предварителен договор със строителя или инвеститора преди сградата да е получила Акт 16. На този етап Вие имате само обещание, но не и нотариален акт.  На практика масовите случаи са сключване на договор още на идеен проект, фаза преди одобряване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж, преди уреждане на ел. захранването и водоснабдяването на сградата.

Основните рискове при този вид сделка включват:

·       Риск от незавършване (Фалит на строителя)

Най-голямата опасност е строителят да спре работа поради финансови затруднения или несъстоятелност, оставяйки сградата на етап „груб строеж“ или дори само изкоп.

·       Значително забавяне на сроковете

Често се случва пускането в експлоатация (Акт 16) да се забави с месеци или години над уговореното в договора, което води до допълнителни разходи за купувача, като плащане на наеми и заеми.

·       Промяна на цената (Индексация)

Някои строители включват клаузи за повишаване на крайната цена поради инфлация или поскъпване на материалите, което може да оскъпи имота неочаквано. Чести са случаите когато строителите развалят договорите поради тази причина. Какво се случва- дали сте пари в очакване и обещание. След половин година строителят разваля договора и Ви връща парите. Извод – връщате си инвестираните пари обратно, но предвид инфлацията не можете да си купите имот на същите пари. Препоръчва се да се доверявате на доказани строители с добро име и да проверявате договорите за такива клаузи. Адвокатът с опит в тази област ще следи дали клаузите в договорите са симетрични – ако строителят може да развали договора, той трябва да дължи сериозна неустойка, а не само да връща платеното.

·       Разминаване в качеството и квадратурата

Възможно е готовото жилище да се различава от първоначалния проект като изпълнение, материали или реална площ.

·       Липса на финансиране от банки

Банките отпускат кредити едва след етап Акт 14 (груб строеж), което означава, че началните вноски трябва да се покрият със собствени средства. Друг риск е, че някои банки не кредитират сгради на определени строители или поради липса на присъствието на строителя  в предварително одобрен списък със строители, включването им може да отнеме месеци.

Как да се защитите?

Преди плащане на капаро, е задължително да се проверят репутацията на строителя, наличието на договорни клаузи за индексация и право на едностранно разваляне на договора, наличието на одобрени проекти, договори с енергоснабдително дружество и Вик, издадено разрешение за строеж и проверка на земята, върху която се строи. Препоръчително е плащанията да се обвържат с конкретни етапи (напр. Акт 14, Акт 15), а не да се плаща цялата сума авансово.

Законът не го изисква задължително, но здравият разум – да. В България нотариусът е длъжен да провери само самоличността на страните и дали представените документи формално отговарят на закона. Той обаче не е ваш личен защитник и няма да разследва историята на имота 10-20 години назад за „скрити“ наследници или стари вещни тежести, освен ако не му бъде възложено изрично.

Защо ролята на адвоката е ключова?

·       Проверка за тежести (История на имота):

Адвокатът прави пълно проучване в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Адвокатът търси опасности от предишни сделки.

·       Изготвяне на Предварителен договор:

Както вече обсъдихме, „типовите“ договори са опасни. Адвокатът защитава вашия интерес, като вписва неустойки, срокове и условия за прекратяване.

·       Проверка на продавача:

Адвокатът проверява дали продавачът няма възбрани от ЧСИ, които могат да превърнат сделката в кошмар. В такива случаи е препоръчително да се изиска удостоверение за размера на дълга към ЧСИ, както и да се направи справка за други изпълнителни дела, след което при вземане на решение за покупка да се  договори сумата по дълга да бъде платена директно на ЧСИ от продажната цена в момента на сделката. Така възбраната ще бъде заличена веднага след плащането, а купувачът придобива имота без никакви бъдещи рискове.

Сделки с „Особени“ продавачи: Когато продавач е фирма, чужденец, малолетно и непълнолетно лице, недееспособно лице или съсобственик, рискът от забавяне на сделката е огромен без прецизна правна подготовка.

Не позволявайте спестяването на един хонорар днес да ви струва целия имот утре. Консултирайте се с адвокат преди първия подпис.

Свържете се с мен
за консултация

Свържете се с мен за консултация по вашия казус. Ще получите точни правни съвети и стратегии, съобразени с вашата ситуация, за да защитите правата си ефективно.