Капанът на „задатъка“ (капарото): Стандартните бланки често не разписват ясно условията, при които купувачът може да се откаже и да получи капарото си обратно в двоен размер. Често ако се открият незначителни по размер тежести или незначителни законови пречки, но договорът е твърде общ, продавачът рискува да загуби парите си или да бъде въвлечен в съдебен спор за връщането им. Също така често липсва конкретика относно правото на отказ на продавача при забава на купувача.
Срокът на договора и условията за неговото сключване.
Рискът на продавача от безкрайното очакване:
Повечето купувачи разчитат на банков кредит, като обичайно процесът отнема около месец. В практиката обаче забавянията са ежедневие, а стандартните бланки рядко дават отговор на въпроса колко дълго е длъжен продавачът да чака?
Без ясно разписани крайни срокове и санкции, продавачът може да се окаже „вързан“ за купувач, чието одобрение се бави с месеци. През това време имотът е спрян от продажба, а пазарната ситуация може да се промени драстично.
В периоди на растящи цени на имотите, всеки месец забавяне е загуба за продавача. Ако договорът не предвижда право на отказ след определен срок или обезщетение за забавата, продавачът губи възможността да продаде имота на по-висока цена на друг купувач.
Често в бланките се вписва, че при отказ на банката договорът се разваля без санкции и капарото се връща. Това прехвърля целия риск върху продавача. Той е загубил време, рекламни разходи и потенциални клиенти, докато купувачът си тръгва без финансова щета.
Договор трябва да балансира интересите – да даде разумен срок за кредит, но и да защити продавача с неустойка за забава или право на едностранно прекратяване без връщане на задатъка след изтичане на определен период от време.
Рискът на купувача от безкрайното очакване:
Този риск е един от най-подценяваните, защото се приема, че щом някой продава имот, той автоматично разполага с всичко необходимо. В действителност, набавянето на документи е „административен лабиринт“, който може да провали сделката в последния момент.
Дори и най-добронамереният продавач може да се окаже в невъзможност да прехвърли имота навреме поради липса на изискуеми от закона документи.
-липса на актуални схеми и скици при промяна в имота или липса на неговото отразяване в кадастралната карта и регистри. Процедурите по отразяване на промени в Кадастъра често отнемат повече от предвидените 30 дни в типовите предварителни договори.
- наличие на тежести, дългове и неуредени наследствени и семейни въпроси: често при подготовката на документите изскачат неподозирани законови и битови пречки – наличие на възбрана, ипотека или искова молба, непогасени задължения към държавата, липса на съгласие от съпруг/а или неуредени наследствени дялове.
- неуредени вещни права, за които дори и собственикът не е знаел
В периоди на растящи цени на имотите, всеки месец забавяне е загуба за купувача. Купувачът е този, чийто капитал е блокиран, а често и банковото му одобрение изтича. Ако договорът не предвижда право на отказ след определен срок или обезщетение за забавата, купувачът губи възможността да купи същият имот на същата цена в един бъдещ и неопределен момент.
Неяснота при специфични особености: Бланките често не отчитат важни детайли според конкретната ситуация, която може да засяга както продавача, така и купувача. Пропускът на един от тези елементи може да направи договора непълен и юридически уязвим.
Чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – „Принудителното“ сключване
Малко хора осъзнават, че ако едната страна откаже да се яви при нотариус, другата може да заведе дело за обявяване на предварителния договор за окончателен. Ако сте подписали „копи-пейст“ договор с неизгодни клаузи, съдът може да ви принуди да купите или продадете имота точно при тези лоши условия.
Заключение: Предварителният договор не е формалност, а инструкция към съда и нотариуса. Копирането на текст от интернет за сделка, в която инвестирате спестяванията на живота си, е риск, който никоя спестена такса за консултация не може да оправдае.